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mercoledì, 2 Dicembre 2020

Acquistare casa: il caso dell’accollo del mutuo

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Immaginate di voler acquistare la casa dei vostri sogni e per farlo avete bisogno di accendere un mutuo e che quando entrate in contatto col venditore vi rendete conto che la proprietà risulta già essere coperta da mutuo. Cosa si fa in questo caso? Semplice, si ricorre all’accollo mutuo del venditore.

L’accollo del mutuo è un tipo di contratto che rientra nell’articolo 1273 del codice civile e consiste nel subentro nel rimborso di un mutuo stipulato da un altro soggetto. In pratica, se il venditore ha già acceso un mutuo per l’acquisto della casa in questione, al momento del rogito, l’accollante si assume l’obbligo di rimborsare le rate del prestito, oltre che di adempiere a qualsiasi altro impegno previsto dal contratto stipulato dal suo predecessore.

In questo caso, ovviamente, l’accollante dovrà corrispondere al precedente titolare del contratto solo la differenza tra prezzo di vendita dell’immobile e quota residua del mutuo.

Accollo mutuo cumulativo e liberatorio

Le banche offrono due soluzioni di accollo: l’accollo cumulativo e l’accollo liberatorio. Nel primo caso la banca richiede sia al vecchio mutuatario che al nuovo l’obbligo di pagare le rate, poiché non ritiene il nuovo acquirente in possesso di sufficienti garanzie. In questo caso se l’accollante non riuscisse a rimborsare il prestito toccherebbe all’accollato farlo.

Con l’accollo liberatorio, invece, l’accollato si svincola totalmente da qualsiasi obbligo e per fare ciò viene firmata una liberatoria in cui si dichiara che la banca accetta l’accollante come unico creditore al posto del vecchio proprietario.

È evidente dunque come l’accollo del mutuo sia molto vantaggioso per chi ha intenzione di acquistare un’abitazione già mutuata. Per chi subentra nel mutuo il principale vantaggio sta nel fatto che in questo modo va a risparmiare sulle spese collegate all’avvio di un nuovo mutuo: spese notarili, perizie, istruttorie, e così via.

Con l’accollo cumulativo, inoltre, è possibile usufruire del prestito di una banca, anche nel caso di un aspirante mutuatario con poche garanzie, che difficilmente riuscirebbe ad ottenerlo ex novo.

Altro vantaggio molto importante dell’accollo riguarda i controlli effettuati dalla banca. Generalmente, infatti, la banca fa dei controlli e delle verifiche molto mirate quando si tratta di concedere un nuovo mutuo mentre nell’accollo resta sempre creditrice del rimborso del debito, anche se cambia il debitore.

Per sottoscrivere l’accollo del mutuo c’è bisogno di presentarsi dinanzi ad un notaio che compila una semplice compravendita, con accollo, senza che la banca creditrice venga chiamata in causa. In questo modo le spese notarili sono ridotte, anche perché non bisogna iscrivere l’ipoteca che è già presente sull’immobile, al professionista andranno corrisposti gli oneri per il solo atto di compravendita, escludendo quelli per l’atto di mutuo che è proporzionale al valore dell’ipoteca iscritta.

Un caso molto frequente di accollo è quello che avviene direttamente con il costruttore dell’abitazione attenzionata. Ovviamente bisogna verificare che tutto sia in regola, soprattutto i pagamenti, per non doversi ritrovare a fare i conti con una sua eventuale posizione di cattivo pagatore.

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